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调研概要
1、渝开发近两年内主要以业务结构调整为主，公司新近投入的高科技、公用事业项目短期内不会产生回报，公司仍须依靠房地产、环保、基础设施开发的利润作为支撑，业绩不会有较好的表现。
2、公司营运资金不足，偿债能力存在隐患，如配股不能实施，将影响新项目的进展。
3、4月12日收市价17.7元，目前价位下建议以回避风险、观望为主。
一、公司基本情况
渝开发主营房地产开发，拥有一级开发资质，是深市的老牌地产企业，1999年排名重庆市房地产开发企业五十强。1998年度公司通过资产重组，介入城市新区开发、基础设施建设、环保产业等，使公司获得了新的发展机遇。 |
| 至目前为止，公司股本结构如下： |
| 项 目 |
股数（万股） |
比 例 |
| 总股本 |
11754 |
100% |
| 流通股本 |
4324 |
36.79% |
| 第一大股东 |
6146.7 |
52.29% |
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从二级市场表现看，公司在去年5.19行情中升势极为凌厉，10送3除权后从10元最高上升至26元，之后，在长达半年的下降通道中最低探底至12元。本轮行情中该股票表现并不突出，这与公司99年度因大规模投资尚未进入回报期，而同期主营业务又有所滑坡相关。
二、现有主营业务分析
（一）房地产开发
重庆市为典型的山城，且城区被长江和嘉陵江分割为几大区域，发展房地产业的地理条件受到局限。自1998年升为西部地区唯一的直辖市后，房地产市场有了较大发展，历年有关数据如下：（单位：万平米） |
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| 年 份 |
新开工面积 |
竣工面积 |
销售面积 |
| 1997年 |
470 |
459 |
236.76 |
| 1998年 |
1900.99 |
848.13 |
538.77 |
| 1999年 |
608.43 |
438.56 |
364.56 |
| 2000年1-2月 |
95.41 |
39 |
33.71 |
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从上表可看出，1998年是重庆市房地产发展的一个高潮，其主要原因一是升为直辖，一是住房体制改革之前集团购买的高峰期，当年各项指标都创出新高。1999年重庆市房地产市场开始理性回归，根据统计资料，目前重庆市商品房积压面积约为400万平米，其中住宅积压面积为360万平米，相当于重庆市1999年全年的商品房销售面积。据统计资料，重庆市年人均可支配收入约为6000元，因此从现有房地产的存量看，消化的压力较大。近期国家实施西部大开发的战略，重庆市在基础设施以及招商引资方面的力度较大，将直接带动房地产市场的升值，但是市场竞争也会更为激烈。
渝开发前身为直属重庆市政府的重庆市房屋开发建设公司，具有较为浓厚的国营企业色彩，在成片开发和建筑施工方面具有优势。但近年来随着房地产由卖方市场向买方市场的转化，公司缺乏品牌优势、市场适应能力不强的弱点逐步显现出来，虽然99年度公司进入重庆市房地产企业50强，但统计口径是以1996——1998年的开发投资额计算排名，如果考察渝开发近两年的地产销售面积，就会发现前景并不乐观。
经营情况最好的1998年度公司房地产的销售结算面积为6万平米，销售市场占有率为1.1%，1999年度公司房地产的结算面积为1万平米，市场占有率仅为0.27%，基本而言，渝开发在传统的地产开发领域已经不具备优势，开发规模、品牌效应无法与重庆市大型的地产开发企业如中建科，以及外商投资企业如长江实业等同日而语。
1999年度公司完成房地产投资5880万元，竣工面积近4万平米，预计将作为公司2000年的主要地产销售收入来源，上述楼盘分布于四个不同地点，主要是前期开发项目的收尾部分，在规划、户型、环境等方面的优势并不突出，不会有太高的利润回报。如以较为理想的水平，即每平米1600元的价格（按照渝开发楼盘均价2000元/平米，再打八折的口径）、8%的净利润（正常情况为10%）、50%的销售率计，预计2000年可提供主营收入3200万元，净利润约250万元。
从反映公司房地产业务发展后劲的土地储备看，渝开发目前唯一的储备项目为位于沙坪坝区的凤天小区，规划建筑面积6600平米，将建成园林化、智能化、环保型的高档住宅小区，渝开发已支付前期土地费用2000万元，该项目下半年可望推出销售，均价定为3000元/平米，预计净利润率为10%，将在2001年体现利润。除此之外，公司在江北新城另有占地20000平米、规划建筑面积为10万平米的大型写字楼项目华新广场，该项目于1993年已基本立项，由于周边的配套不尽完善，还不具备开发高档写字楼的条件，渝开发在完成总体建筑中8万平米的公寓部分后，写字楼暂缓建造，等待时机重新启动。
（二）基础设施建设
1998年渝开发受让母公司持有的重庆市新城开发建设股份公司部分股权，使公司持有的新城公司股权增至32.5%，成为第一大股东，开始全面参与重庆市北部新城的土地开发建设。
根据重庆市的发展规划，北部新城将是未来重庆市新兴的金融、政治中心、高科技产业聚集区和高尚住宅区，类似于上海的浦东新区，总体规划面积76平方公里。新城公司是重庆市带有政府垄断性质的开发企业，可直接从农民手中征地，前期开发后差价转让给发展商。按照市政府北城办与公司的协议，将保证10%的回报。因此，未来北部新城的基础设施开发业务将为渝开发带来稳定收益来源。但值得关注的是，新城公司由六家股东组成，其中包括区政府、市拆迁办等纯粹的政府机构，由于体制以及利益协调等方面的问题，北部新城的开发进展缓慢，表明单靠政府投入，而没有民间资金的参与还远远不够。此次西部大开发为重庆市提供了契机，将使北部新城的开发进程大大加快。
到目前为止，渝开发已投资5200万元参与北部新城两条道路即新西路和龙山东一路的建设，以及大型住宅区龙山小区的土地前期开发和规划，其中新西路已完工，其余正在进展中，2000年如实现转让即可产生稳定效益。
（三）环保产业
1998年底渝开发出资6088.72万元整体收购母公司投资兴建的重庆市唐家桥污水处理厂，开始涉足环保产业，当年度公司因此获得补贴收入1690万元。唐家桥污水处理厂全套设备从丹麦进口，在重庆市已属领先，是重庆市环保的窗口企业。如果按照正常的收费标准，目前城市每吨自来水收取排污费0.25元，按唐家桥的污水厂的年处理能力2000万吨计，年收入应为500万元，根本不足以抵补污水处理的成本开支，因此，每年重庆市政府承诺按处理每吨污水0.8——1元的标准给予渝开发补贴收入，1999年度渝开发污水处理的营业收入为1800万元，毛利1014万元，毛利率高达56.33%，另有补贴收入707万元，根据协议，未来几年内公司将享有同等标准的补贴收入。
从重庆市目前的城市污水处理情况看，实际经过处理的不到排水量的10%，其中工业废水由企业自行处理，达标率不到50%，而生活污水基本未经过处理就直接排入江河，城市污水处理这一产业的未来发展空间广阔。目前重庆市除渝开发之外，还有一家生活污水处理厂，年处理能力仅为唐家桥的一半。根据了解，世界银行和国家开发银行未来几年内将贷款协助重庆市新建多个污水处理厂和垃圾填埋场，改造城市环境，总投资将达40亿元。从渝开发的发展意向看，鉴于资金以及近两年产业结构调整的考虑，短期内还不会加大这一产业的投资力度。从总的市场容量看，新建污水处理厂短期内不会对渝开发的现有业务造成冲击，以渝开发强大的政府背景，在环保领域未来仍可能存在较大的拓展空间。
据悉，国家正在拟定将排污费的收取标准提高为3元/吨，届时污水处理厂不仅不再需要财政补贴，收益还将有大幅提升。但估计这一提案的阻力太大，短期内难以实施。
总体而言，渝开发现有主营业务中环保产业相对稳定，未来发展空间广阔，但公司目前资金缺乏，加上体制的局限，难以迅速扩大环保产业的规模；传统业务房地产滑坡较为严重，缺乏具有竞争力的储备项目，将影响公司的主营收入；土地开发和城市基础设施的收益还取决于整个北部新城的开发进度。由于公司的主营收入和利润主要来源于上述业务，因此盈利能力和业绩表现较为令人担忧。
三、新业务的前景分析
（一）高科技产业
1999年上半年，渝开发与上海品杰海产有限公司、重庆太达财务顾问有限公司共同投资上海品杰防伪技术有限公司，经营《电话电码防伪系统工程》，经过增资，注册资本达10125万元，其中渝开发出资4050万元，占总股本的40%，为第一大股东。
电码电话防伪的的原理是，每件商品都设有唯一对应的防伪密码，当消费者电话键入产品上标有的防伪密码时，网络数据库即通过查询来辨别产品的真伪，目前这一技术已获得国家专利，具有较高的科技含量。电话电码防伪将替代的是激光标识防伪和特殊标识防伪。激光防伪容易被仿冒，特殊标识防伪需要到国外印刷而成本高企、处理程序复杂。电话电码防伪克服了上述不足，并因其将语音信箱、通讯、密码和网络技术有机结合起来，充分适应了网络经济的发展趋势，将有着良好的市场前景。目前国内也有几家开发同类业务的企业，但规模均不及品杰公司。
正式运营后，品杰公司的收入主要来源于防伪标签的销售以及电话费的分成，由于网络刚刚启用，电话费的分成并不现实，因此，近期收入将主要有赖于加入查询网络的生产厂家购买防伪标签。目前公司已建立起全国七大区的分支机构和服务网络，从国外进口的印刷设备业已调试完成，并在100多个大中城市开通查询专用号码16831568，下一步是拓展客户网络。具有防伪需求的主要是利润丰厚的烟、酒、医药等行业的生产厂家，从其每年投放市场的产品数量看，消费需求巨大，问题是此类厂家能否在短期内就接受这种新的高科技防伪技术。从此角度看，品杰公司目前最紧迫的问题是加大市场营销的力度。据了解，品杰公司正在与一些企业洽商加入防伪网络事宜，已经较为确定的是“背背佳”。
1999年度渝开发投入品杰公司的资金高达1515万元，鉴于目前还在市场开拓阶段，预计短期内不可能有较好的回报，整个项目的投资回报情况也需视其市场开拓的进展。
（二）公用事业
渝开发于1999年下半年通过出资4800万元整体收购奉节县长江大桥有限责任公司，从而取得奉节长江大桥及引道工程的建设权、竣工后23年的经营权、收益权以及补偿出让的500亩土地的使用权和开发、收益权等。该大桥长970米，主跨280米，宽18.5米，总投资1.6亿元，为重庆市西部大开发2000年实施的重大项目。
奉节长江大桥地处渝、陕、鄂两省一市交界处，目前周边尚没有同类的长江大桥，建成通车后，以往通过轮渡过江或绕道的车辆都将从桥上通过，保守估计每天的车流量可在700辆以上。公司计划利用配股资金投入，7月份完成方案和施工招标，年内完成大桥主敦的基础施工，但据了解，公司1998年度申请的配股指标尚未获得当地证券主管部门的批复，资金不能按时到位将直接影响工程进度，此外，奉节长江大桥的政策性投资的色彩较为浓厚，而且建造周期为2.5年，即使产生收益也在2、3年之后。
由以上可以判断，渝开发近两年内都将处于产业结构的调整中，新投入的项目短期内不会成为公司新的利润增长点。
四、财务分析
渝开发近年来财务指标如下：（以计提四项准备并调整以前年度后的数据为准） |
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| 指 标 |
99年度 |
98年度 |
97年度 |
| 主营业务收入（万元） |
5216 |
12846.9 |
8652.77 |
| 主营业务利润（万元） |
1722.86 |
3556.4 |
1682.85 |
| 营业利润（万元） |
-203 |
996 |
1001.29 |
| 投资收益（万元） |
962 |
70.52 |
1028.87 |
| 补贴收入（万元） |
707.5 |
2220 |
0 |
| 净利润（万元） |
1223 |
3896.65 |
1720.6 |
| 每股收益（元） |
0.104 |
0.43 |
0.11 |
扣除非经常性损益后的
每股收益（元） |
0.04 |
0.05 |
0.11 |
| 净资产收益率 |
6.75% |
23.06% |
7.83% |
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从上表中可以看出，渝开发的主营收入极不稳定，历年的数额差距较大，营业利润呈逐年下降趋势，业绩很大程度上依靠投资收益和补贴收入来补充，对一个上市公司而言，表明其缺乏主导业务的支撑，盈利能力不强，可持续发展的后劲不足，估计这也是渝开发配股迟迟得不到批复的重要原因。
此外，从渝开发计提四项准备情况看，总额达5549.41万元，其中存货跌价准备的数额最大，为4586.52.78万元，占现有存货数量的17.9%，主要是公司在广东茂名的一块土地以及其它需要清理公司的存货；计提后冲减1998年度的净利润1454.8万元，以前年度利润4203万元，每股净资产由1.86元下降为1.52元，但依然保有配股资格。应该说，从财务指标看，不良资产部分已基本处理完毕，在今后的年度反倒有可能因计提准备的冲减形成额外的收益。
在计提四项准备后，渝开发的财务结构也略显不足，1999年底流动资产中存货净额占69%，应收帐款和其它应收款占12%，两项加总占81%。分析渝开发存货结构，其中比例最高的是开发成本1.86亿元，占全部存货的88%，考虑公司有着大量的土地开发项目，这一数额尚属可接受范围。
报表反映出公司的营运资金不够充足，1999年公司支付基础设施开发、房地产、品杰公司投资、收购奉节长江大桥公司等的款项约达5000多万，而当年度经营活动产生的现金流量仅为939万元，全年现金净流出486.9万元，2000年众多的项目面临着后续投资，资金缺口较大，因此，资金不足是困扰公司的一大问题。
从偿债能力看，资产负债比率为63%，流动比率为1.09，速动比率为0.33，因此，短期偿债能力较差。公司短期借款高达1.74亿元，占流动负债的62%，一两年内将面临偿债高峰期，应加以警惕。
五、结论
渝开发近年来传统业务房地产的竞争力不断下降，公司为寻求发展，积极介入城市基础设施开发、环保、高科技、公用事业等领域，展开了产业结构的全面调整。由于新介入的高科技和公用事业的投资领域短期内无法形成强有力的利润来源，因此，近一两年内公司仍须依靠房地产、环保、基础设施开发的利润作为业绩支撑。从目前看，环保产业的收益最为稳定，具有一定的垄断优势，但因资金缺乏，以及多方利益平衡等方面的原因，公司短期内无法大力拓展这一业务的经营规模，加之房地产的收益微薄，近两年将是渝开发最为困难的时期。此外，如果配股资金不能及时到位，将直接影响公司新项目的投资进程。
从目前的市场价位17.5元看（4月12日收市价），市盈率已高达170倍，表明市场对其环保题材已有充分挖掘，建议目前以回避风险为主。长远看，待公司产业结构的调整基本到位，并配合西部开发的机遇加大环保产业、基础设施开发的投入，应该还会有较大的想象空间。作者：杨兵兵 |
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